How to complete due diligence before making an offer

Buying a property is one of the biggest milestones in life and also one of the most complex. It’s easy to fall in love with a home after the first inspection, but before you rush into making an offer, it’s essential to pause and complete due diligence.

Due diligence is the process of researching, checking, and verifying all the important details about a property before committing to buy. It’s how you protect yourself from hidden risks and make sure the property truly aligns with your goals.

At Okaeri Buyers Advocates, we believe that due diligence is what transforms a good purchase into a great one. Here’s our complete guide on how to do due diligence before making an offer, including a practical checklist to help you buy with confidence.

1. Research the market and suburb

Before you even look at a single contract, understand the market you’re buying into. This helps you recognise fair value and avoid overpaying.

Key steps:

• Analyse comparable sales: Look at recent sales of similar properties within the same suburb. Focus on land size, layout, and condition.
• Study suburb trends: Is the area experiencing growth, gentrification, or redevelopment? Check local council plans for infrastructure projects.
• Understand buyer competition: Are properties selling quickly? Are there frequent auctions or price reductions?

Why it matters:
Knowing the local market gives you confidence when negotiating. You’ll also be able to spot opportunities and identify when a listing is overpriced.

2. Review the contract of sale

One of the most important parts of property due diligence is reviewing the legal documents. Before you submit an offer, always request the Contract of Sale.

What to check:

• Title search: Ensure the title is clear and that there are no easements, covenants, or restrictions.
• Zoning and overlays: Confirm the zoning allows for your intended use (for example, renovations or extensions).
• Inclusions and exclusions: Make sure items like appliances, blinds, or fixtures are clearly listed.
• Settlement terms: Note the proposed settlement date, deposit conditions, and any special clauses.

Tip:

Have your conveyancer or property lawyer review the documents before you sign anything. They’ll identify red flags that could affect your ownership or resale value later.

3. Inspect the Property

A home can look perfect online, but inspections reveal what photos don’t. Conduct at least one detailed inspection and if you’re serious, invest in professional reports.

At your own inspection:

• Check for cracks, damp areas, uneven floors, or mould.
• Test windows, taps, doors, and lights.
• Visit at different times of day to assess noise levels, sunlight, and parking.

Professional inspections to arrange:

• Building and pest inspection: Identifies structural issues, termites, or water damage.
• Strata report (for apartments): Reviews the financial health of the strata, meeting minutes, and any defects or disputes.

Why it matters:

These reports give you peace of mind and can be used as leverage in negotiations if issues are found.

Before making an offer, ensure your finances are in order. This step isn’t just about affordability, it’s about strategy and readiness.

Checklist:

• Pre-approval: Secure finance pre-approval so you can act quickly when the right property appears.
• Budget for total costs: Include stamp duty, legal fees, inspections, insurance, and moving costs.
• Future affordability: Factor in council rates, strata fees, and maintenance costs.

If you’re buying as an investor, analyse rental yield, vacancy rates, and capital growth potential. Knowing your financial limits protects you from emotional overbidding.

5. Understand the sellers motivation

Learning about the vendor’s situation can give you a strategic edge when negotiating.

Ask the agent:

• Why is the property being sold?
• How long has it been on the market?
• Have there been other offers?
• What settlement terms would suit the seller?

For example, if the vendor needs a quick settlement, offering shorter terms might make your offer more attractive.

At Okaeri Buyers Advocates, we often uncover small details like this that help our clients secure a property ahead of the competition.

6. Evaluate future risk and growth potential

Due diligence isn’t just about the property today. It’s also about its future performance.

Consider:

• Local infrastructure: New transport links, schools, or retail developments can boost long-term value.
• Planning controls: Check council zoning maps for nearby developments that could affect views, traffic, or density.
• Environmental factors: Confirm whether the property is in a flood, bushfire, or heritage zone.

Buyers who think ahead are less likely to face future surprises and more likely to enjoy strong capital growth.

7. Prepare a clear offer strategy

Once your due diligence is complete, it’s time to decide how to present your offer.

Common methods:

• Private treaty: Submit your offer in writing, often with conditions such as “subject to finance” or “subject to building and pest.”
• Auction: All due diligence must be done beforehand, as auction sales are unconditional.
• Off-market or pre-auction: These require a precise understanding of value and timing, as information may be limited.

A strong offer is:

• Supported by evidence from comparable sales
• Professionally written and presented
• Aligned with the vendor’s goals

Being prepared means you can act decisively – a major advantage in competitive markets.

8. Work with a Buyers Agent

Completing thorough due diligence takes time, skill, and access to the right information. That’s where a buyers agent adds value.

At Okaeri Buyers Advocates, we manage the entire due diligence process, including:

• Researching comparable sales and market trends
• Coordinating building, pest, and strata reports
• Reviewing contracts and liaising with conveyancers
• Assessing risk and value
• Negotiating the best price and terms on your behalf

Our role is to ensure every decision you make is based on facts, not fear or emotion.

PROPERTY DUE DILIGENCE CHECKLIST

Here’s a quick summary to guide you before presenting an offer:

✅ Research recent sales and suburb trends
✅ Review the contract of sale and vendor statement
✅ Conduct thorough building, pest, and strata inspections
✅ Secure finance pre-approval and budget for all costs
✅ Understand the seller’s motivation and timing
✅ Check for zoning, overlays, and environmental risks
✅ Plan your offer strategy and conditions
✅ Seek professional advice from a buyers advocate

Completing due diligence before making an offer isn’t about slowing down your property journey it’s about protecting your investment. When you understand the market, review the details, and make informed decisions, you can move forward with confidence knowing the property you’re buying is the right one, for the right price, and for the right reasons.

At Okaeri Buyers Advocates, we help home buyers and investors across Sydney navigate this process with clarity and care so every purchase begins with certainty.

Because buying a home isn’t just about finding “the one. It’s about being sure when you do.